양도소득세 계산기

양도소득세는 한국에서 가장 복잡한 세금 중 하나입니다. 그러나 기본 5단계 흐름을 이해하면 어떤 케이스든 대응 가능합니다.

1. 양도차익 계산: 양도가액 − 취득가액 − 필요경비. 취득가액에는 본래 매매가뿐 아니라 그때 낸 취득세, 중개수수료, 법무사 수수료가 포함됩니다.
2. 장기보유특별공제: 보유 3년 이상이면 양도차익의 일부를 공제. 일반은 연 2% 최대 30%, 1세대 1주택 + 거주 요건 만족 시 연 4% × 2배(보유+거주) 최대 80%.
3. 양도소득금액 산출 + 기본공제: 양도차익 − 장특공 = 양도소득금액. 여기서 연 250만 원 기본공제 차감.
4. 과세표준 × 누진세율: 6%~45% 누진세율 적용. 1.5억 초과부터 38%, 5억 초과 40%, 10억 초과 45%.
5. 중과세 추가 + 지방소득세: 다주택자 + 조정대상지역이면 +20%(2주택) 또는 +30%(3주택) 추가. 마지막으로 지방소득세 10% 가산.

한국 양도소득세 절세의 핵심은 1세대 1주택 비과세입니다. 다음 4가지 요건을 모두 충족하면 양도차익이 아무리 커도 12억 원까지는 세금이 0원입니다.

1. 1세대가 1주택만 보유: 본인 + 배우자 + 같은 세대원의 주택 모두 합산. 부모님과 별도 세대로 분리되어 있어야 본인의 1주택으로 인정.
2. 2년 이상 보유: 취득일부터 양도일까지 2년+. 조정대상지역에서는 거주까지 함께 충족해야.
3. 거주 요건 (조정지역만): 보유 + 실거주 2년+. 전세 놓고 다른 곳 살았다면 충족 X.
4. 양도가액 12억 원 이하: 12억 초과분에 대해서는 과세. 예: 15억에 양도하면 12억까지는 비과세, 3억 초과분만 장특공 + 누진세율로 과세.

단, 2020년 12·17 대책 후 다주택 → 1주택 전환 시기존 2주택자가 1주택으로 정리한 날부터 2년을 추가로 보유해야 비과세 적용됩니다. 이게 흔히 말하는 "2+2년 룰".

2020년부터 조정대상지역의 다주택자 양도세 중과세율이 강화됐습니다. 최악의 경우 양도차익의 75%까지 세금으로 나갈 수 있습니다.

• 조정지역 2주택자: 기본세율 + 20% = 최고 65% (지방소득세 포함 71.5%)
• 조정지역 3주택자+: 기본세율 + 30% = 최고 75% (지방소득세 포함 82.5%)
• 장기보유특별공제 배제: 다주택자 + 조정지역은 장특공도 안 됨. 양도차익 전액에 과세.
• 단기 보유 중과: 1년 미만 70%, 1~2년 60% (분양권은 별도 기준).

이 때문에 다주택자는 양도 전 반드시 세무사 상담을 받고, 매각 순서·시점을 계획하는 것이 필수입니다. 잘못된 순서로 매각하면 같은 자산 그대로 매각해도 세금이 수억 차이 날 수 있습니다.